С 1 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данные изменения позволяют бизнесу и гражданам использовать современные достижения в области технического прогресса для решения своих повседневных задач.
В общем новые положения законодательства направлены на:
- Защиту права собственности супругов – вводится обязательная нотариальная форма супружеского согласия на сделки, требующие государственной регистрации. Раздел имущества также должен происходить в обязательной нотариальной форме. Тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью для родственников опять снижены. Установление доверительного управления наследственного имущества по новому.
- Предоставление более комфортных возможностей для бизнеса – в части совершения опционных сделок; удостоверения электронных документов; бесплатного получения сведений из кадастра недвижимости для удостоверения сделок, и т.д. Осуществляется развитие Единой информационной системы нотариата. В процессуальном законодательстве установлена повышенная доказательственная сила нотариального акта.
Не все представители потенциальные реципиенты новых услуг российского нотариата проинформированы о них. Для этих целей мы решили подробно рассмотреть введенные нововведения.
1. Защита интересов супругов при сделках, и при разводе. Раздел имущества должен происходить в обязательной нотариальной форме.
Внесены изменения в статью 35 Семейного кодекса Российской Федерации в соответствие с которыми требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации.
Приведены в соответствие с действующим законодательством положения Основ законодательства Российской Федерации о порядке раздела супругами совместно нажитого имущества. С 1 января 2016 года соглашение о разделе общего имущества супругов должно носить обязательную нотариальную форму. В соответствии с Семейным кодексом теперь раздел имущества можно осуществлять только соглашением о разделе совместно нажитого имущества или брачным договором.
2. Удостоверение электронного документа.
Новые положения законодательства о нотариате установливает возможность совершать нотариусам нотариальные действия в электронной форме.
Нотариус может по просьбе обратившегося лица изготавливать нотариальные документы в электронном виде, что позволит упростить реализацию некоторых прав граждан и юридических лиц. Например, когда необходимо срочно предоставить путем пересылки в электронном виде в компетентный орган или в какую-либо структуру электронный документ, удостоверенный нотариусом.
Было бы здорово, если электронный документ можно было бы направить нотариусу не выходя из дома или офиса, оплатить электронно и получить обратно удостоверенный нотариусом документ в электронной форме. Но к сожалению, сейчас это сделать невозможно, так как заявитель должен расписаться в реестре, который ведется только на бумажном носителе.
Для получения удостоверенного в электроном виде документа гражданин должен прийти в нотариальную контору и иметь личную квалифицированную электронную подпись. Проблема в том, что у граждан, как правило нет ЭЦП. А у юридических лиц ситуация выглядит немного получше. Будем надеяться, что новые возможности подтолкнут потенциальных получателей данной услуги к регистрации квалифицированных ЭЦП.
3. Опционные сделки. Вторая этерация.
Экономический кризис, конкуренция, постоянно изменяющееся законодательство требуют от бизнеса использования простых, эффективных, удобных, проверенных временем и защищенных инструментов для осуществления сделок и инвестирования. Совершенно логично, что все сделки с долями юридических лиц должны совершаться при обязательном нотариальном удостоверении. Сейчас все сделки с долями обществ с ограниченной ответственностью (ООО) требуют обязательного нотариального удостоверения.
Такая форма сделок с долями ООО, как опционный договор, в течение определенного времени встречала законодательные ограничения. Хотя давно получили свое распространение в развитых странах. Только в 2015 году в ГК РФ появились соответствующие изменения, позволявшие применять эту форму, но отсутствие нужных изменений в законе об ООО продолжало тормозить применение этой практики.
В последствии в Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» в части предоставления возможности участникам обществ с ограниченной ответственностью заключать опционные соглашения в отношений долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью.
Этими изменениями регламентирована процедура удостоверения нотариусом опционного договора в отношении долей с ООО. Ранее такую сделку приходилось совершать по сути дважды — сначала заключить опционный договор, а затем, при наступлении условия реализации опциона, стороны второй раз шли к нотариусу для удостоверения сделки с долей ООО, и только тогда это доля переходила к новому собственнику. Теперь же второй раз не надо ходить к нотариусу — в первый же раз выдается удостоверенная нотариусом безотзывная оферта. То есть исчезла необходимость заключать договор в виде единого нотариального документа, теперь возможно выдать нотариально удостоверенную безотзывную оферту, и при наступлении определённого условия лицо, имеющее оферту, может у любого нотариуса ее акцептовать, и договор по отчуждению доли считается заключенным с этого момента. Важно отметить, что право собственности на отчужденную долю возникает с момента регистрации изменения в ЕГРЮЛ (раньше — с момента нотариального удостоверения отчуждения доли) — это снимает много проблем для бизнеса.
4. Борьба с «квартирным рейдерством» и защита несовершеннолетних.
Понятие «квартирного рейдерства» не сущетвует, впрочем как и «рейдерства» вообще. Тем не менее, есть явления и процессы, которые так именуются участниками соответствущей сферы правоотношений. Определение этих понятий не является нашей задачей. В тоже время «квартирное рейдерство» - приобретение микродолей в долевой собственности на квартиру, вселение в нее, чинение препятствий в ее дальнейшем использовании для других собственников, и в завершении либо выкуп значительно ниже рыночной стоимости у остальных собственников долей, либо продажа своей микродоли значительно выше рынка. Ни о каком принципе добросовестности речи не шло и в настоящее время не идет.
Данная проблема существует уже давно.
С 1 января 2016 года установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами. Есть, правда и исключение, если размер доли позволяет выделить отдельную комнату в квартире, то такой случай под закон уже не подпадает.
В соответствии с действующим законодательством, при удостоверении нотариусом сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, нотариус прежде всего проверяет, что продавец предоставил возможность другим собственникам долей в указанной квартире воспользоваться преимущественным правом покупки, и только при их отказе доля продается третьим лицам на аналогичных условиях. Сама процедура нотариального удостоверения сделки позволяет сторонам в полной мере осознать последствия сделки, нотариус удостоверится, что сделка совершается в добровольном порядке и в соответствии с законом.
Также новым законом устанавлено, что в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены сделки в отношении любого недвижимого имущества несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой (недееспособных).
Таким образом, законодатель определил перечень наиболее незащищенных групп лиц и постарался усилить контроль за сделками с их участием.
По нашему мнению, все сделки с недвижимостью необходимо удостоверять нотариально.
К сожалению, часто сами нотариусы участвуют в таких серых схемах. На этот случай установлено, что, если нотариус допустит ошибку, и по его вине граждане понесут ущерб, то этот ущерб в полной мере будет возмещен нотариусом за счет страховки и Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Хотелось бы в это верить.
5. Государственный кадастр недвижимости открыт бесплатно предоставляет сведения нотариусам.
Данные изменения произошли не 1 января 2016 года, а с 12 октября 2015 года, вступила в силу статья 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Учитывая важность и практичность данной нормы мы ее включили в перечень нашего исследования.
В соответствии со статьей 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы не вправе требовать представление таких сведений от обратившегося за совершением данного нотариального действия лица, а обязаны их получить самостоятельно.
Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлена корреспондирующая обязанность государственного кадастра недвижимости бесплатно предоставлять нотариусам сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью для родственников вновь снижены.
Таким образом, для граждан стало на много проще обратиться к нотариусу за совершением сделки в отношении объекта недвижимости, чем идти к риелторам.
6. Развитие структуры Единой информационной системы нотариата.
В рамках развития Единой информационной системы нотариата (ЕИС) и подготовки к переходу на ведение всех нотариальных реестров в электронном виде законом вводится внесение с 15.01.2016 в ЕИС сведений об удостоверенных нотариусом договорах об отчуждении долей в ООО и об удостоверении нотариусом подлинности подписи на заявлении о внесении изменений в Единый госреестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Этот шаг также продиктован необходимостью дальнейшего обеспечения достоверности реестра юрлиц и пресечения мошеннических схем. Наличие в ЕИС сведений обо всех таких нотариальных действиях в дальнейшем поможет оперативно проверять подлинность документов, на которые ссылаются заявители.
Помимо этих нотариальных действий, с 15 января в ЕИС также должны вноситься сведения о совершении нотариусом исполнительной надписи, удостоверении договоров залога долей в ООО и удостоверении нотариусом решений органов управления хозяйственных обществ.
7.Доверительное управление наследственным имуществом.
Приводятся в соответствии с действующим законодательством положения Основ законодательства Российской Федерации о порядке осуществления мер по охране наследственного имущества и о выдаче свидетельства о праве на наследство несовершеннолетним.
Этими изменениями решается проблема, которую испытывали, в том числе, граждане, которым в наследство доставался бизнес. Проблема заключалась в том, что по закону доверительное управление, устанавливаемое нотариусом, осуществлялось только до принятия наследства, а потом прекращалось, и нельзя его было продлить. Теперь нотариус может устанавливать доверительное управление наследуемым имуществом до истечения срока на принятие наследства, после истечения которого граждане смогут получить свидетельство о праве на наследство.
8. Установлена повышенная доказательственная сила нотариального акта в АПК.
В целях повышения стабильности и достоверности экономического оборота, соблюдения единообразия норм процессуального законодательства, внесены изменения в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в части установления повышенной доказательственной силы нотариального акта в рамках арбитражного процесса, аналогичные нормам содержащимся в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации.
