АРОНОВ А. председатель президиума Московской коллегии адвокатов "Аронов и партнеры".

 У государства нет денег на выкуп изъятой земли и зданий: собственники сидят без денег, терпят убытки и не знают, что делать.

Из-за коронавируса финансирование нацпроектов в 2020 году было сокращено на 200 млрд руб. Из них больше всего «затянули пояса» дорожное строительство (-37,7 млрд руб.) и строительство новых школ (-37 млрд руб.).

 Чтобы строить дороги, железнодорожные пути, мосты, школы и другие важные объекты, госорганы (федеральные или региональные), а также муниципалитеты выкупают у бизнеса и граждан земли и недвижимость. Но из-за «коронавирусного» сокращения финансирования инфраструктурных проектов выкуп земельных гектаров «повис в воздухе».

Собственники терпят убытки, не могут реализовывать права собственности и не знают, когда получат деньги за изымаемые у них участки, здания и сооружения.

Изъятие – кабальная сделка с государством.

Орган госвласти принимает решение о строительстве объекта— например, автомобильной дороги. Составляется и утверждается межевой план территории. Становится понятно, по каким земельным участкам должна пройти транспортная магистраль. Эти участки госорган должен изъять у их собственников.

Далее госорган принимает постановление об изъятии участка, находит подрядчика (часто это БТИ), который считает рыночную стоимость изымаемой земли. Это та сумма, которую, по мнению госоргана, надо выплатить собственнику участка.

Госорган направляет собственнику письмо для заключения соглашения об изъятии недвижимости, указывая рыночную стоимость. И здесь у собственника появляется первая проблема: БТИ считает рыночную стоимость изымаемого имущества без лишней щедрости. Оно и понятно — государство хочет потратить на выкуп минимум средств.

Но у собственника есть возможности заставить госорган раскошелиться. 30.10.2020 Например, в судебной практике есть кейсы, когда Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области изымало у гражданина нежилое помещение площадью 46,9 кв.м, где были размещены салоны связи, кафе, а также земельный участок площадью 77 кв.м, которым он пользовался на праве аренды.

• Министерство предложило 6 млн руб.: 3,1 млн руб. за строение и участок, а 2,8 млн руб. — убытки. Рыночную стоимость считало Московское областное БТИ. Юристы не согласились с такими ценами и заказали собственную оценку, которая решила, что рыночная стоимость составляет 18 млн руб., после чего пошли в суд. Обратили внимание суда на то, что привлечённый нами оценщик выехал на участок и осмотрел его, в отличие от эксперта из БТИ. Далее в суде ходатайствовали о проведении судебной экспертизы, которая насчитала 14,8 млн руб.:
• стоимость участка — 364 тыс. руб.;
• стоимость помещения — 4,2 млн руб.;
• убытки — 10,2 млн руб.

Суд решил, что Министерство должно выплатить гражданину 15 млн руб. В эту сумму вошли рыночная стоимость нежилого помещения, стоимость права краткосрочной аренды, упущенная выгода и прочие убытки (Дело № 2-2766/2018).

• В другом деле Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области изымало для государственных нужд части земельных участков у юридического лица. Суммарная площадь изъятых участков — более 71 тыс. кв.м. Министерство было готово заплатить 51,7 млн руб.

Компания с таким расчётом не согласилась, и мы ходатайствовали о проведении судебной экспертизы. Эксперт представил заключение, согласно которому стоимость изымаемых участков с учётом убытков составляет 111,7 млн руб. Суд согласился с этим расчётом (Дело №А41- 22445/19).

Но в 2020 г. к проблеме занижения рыночной цены изымаемого имущества добавилась «коронавирусная» проблема: госорганы заявляют, что денег у них нет.

 Денег нет, но вы держитесь

Госорганы принимают постановления об изъятии участков, собственники обращаются в суды, будучи несогласными с рыночной стоимостью, предложенной госорганом, суд решает участок изъять и выплатить собственнику рыночную стоимость, которую определила судебная экспертиза.

Но что происходит потом?

ГосОрган заявляет, что «… Нам сократили финансирование из-за коронавируса. Поэтому мы вам, собственник, заплатим не в этом году, как планировать, а в следующем. Наверное. Но участок вы нам отдайте уже сейчас».

На данный момент нет юридического механизма заставить ГосОрган заплатить. В решении суда указано «установить рыночную стоимость в таком-то размере», но формулировок «обязать заплатить» или «взыскать» в решении нет. В связи с этим получить исполнительный лист по такому решению практически нереально. Вот и сидит собственник без денег и без земли.

Но это не все. ГосОрган всегда торопится, поэтому начинает вести работы на участке до его изъятия.

 Например, изменяет размер участка или делит его на части: был участок размером 1 га, стало два участка по 0,4 га и 0,6 га. Теперь на кадастре два новых объекта, что очень осложняет для собственника реализацию права собственности, т.к. участки стали крайне рисковым активом.

Формально право собственности на изымаемое имущество не ограничивается постановлением госоргана о его изъятии, но у рынка свои реалии: никто не купит недвижимость, которую вот-вот отберёт государство. А если и купит, то максимум по цене, указанной в письме для заключения соглашения об изъятии.

В итоге собственник не видит ни денег, ни возможности распоряжаться недвижимостью на рыночных условиях.

Кто виноват — понятно. А делать что?

По мнению юристов, сложившаяся ситуация (когда госорган отказался исполнять решение суда, то есть выплачивать собственнику выкупную стоимость на определенный срок) даёт возможность собственнику требовать в суде:

     уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ «Ответственность за неисполнение денежного   обязательства».

      Госорган просрочивает уплату денег. Значит, в этой ситуации работает ст. 395 ГК РФ. Проценты рассчитываются, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ;

      возмещения убытков. Если бы госорган выплатил собственнику деньги вовремя, собственник уже извлекал бы из них выгоду: влил бы в бизнес или хотя бы положил на депозит в банке. Но он лишён возможность сделать это. Значит, у него появились убытки;

      и, конечно, требовать уплаты рыночной стоимости имущества, определенной судом.

2020 год выдался богатым на неприятные сюрпризы, а для собственников изымаемого государством имущества он стал неприятным вдвойне.

 Надеемся, что описанный метод защиты прав собственников найдёт понимание в судах и, как говорится, приживётся. И хотя бы конец текущего года принесёт облегчение людям и компаниям, которые большую часть года провели в «подвешенном состоянии», лишённые возможности распоряжаться собственностью на рыночных условиях и не получившие денег от государства.