Недвижимость как зеркало эпохи. От свободы 90-х до регламентов КРТ

Конец «малой стабильности»

Тридцать лет в Москве недвижимость считалась «твёрдой валютой»: она сохраняла капитал и генерировала доход, особенно в сегменте небольших объектов - от павильонов до узких офисных блоков. Сегодня это представление больше не работает. Рынок прошёл путь от стихийной свободы 1990-х к централизации 2020-х, где ключевые решения принимаются на уровне города, а правила диктуют комплексное развитие территорий (КРТ) и реновация. Итог: владение малым объектом - чаще груз, чем гарантия дохода, а поле игры смещено в сторону крупных операторов и проектов. Эту трансформацию видно на данных, правовых механизмах и конкретных кейсах.

• Объём сделок коммерческой недвижимости в Москве в 2010 г. - $4,4 млрд (из них $3,4 млрд офисные).

• В III кв. 2011 арендные ставки в сегменте офисов класса B были - $300-600/м²/год, класса A - $600-1 200/м²/год.

• Сегодня речь идёт о десятках триллионов рублей инвестиций в проекты КРТ.

1990-е: самострой как старт малого бизнеса

Рынок недвижимости в столице «включился» в логике предпринимательской интуиции. У станций метро возникали торговые ряды и павильоны: ориентиры повседневного города - «встречаемся у палатки у метро». На периферии и в промзонах росли оптовые кластеры, крупнейший - Черкизовский рынок («Черкизон»), где работали десятки тысяч мигрантов; площадь оценивалась в десятки гектаров, а власти закрыли рынок в 2009 году после череды проверок и уголовно-правовых претензий. Оценки оборота в открытых источниках разнятся, но характерны другие реперные факты: изъятие контрабандных товаров на сумму до $2 млрд (по данным на июнь 2009 года), что иллюстрирует масштаб и неформальность оборота.

Ключевая особенность эпохи - постфактум-легализация: многие объекты строились без утвержденной проектной документации и позже «узаконивались». Это снижало порог входа для малого бизнеса, но закладывало будущие риски - от статуса земельных участков до соответствия градостроительным регламентам.

2000-е: доходность и институционализация

Экономический рост нулевых сделал «квадратные метры» источником стабильного cash-flow. Доходность торговой недвижимости в удачных локациях превосходила депозиты и часть рыночных инструментов, а малые собственники -от кафе до офисных «нарезок» - чувствовали себя уверенно. Важно, однако, опираться на реальные ряды ставок того времени, а не на «легенды рынка».

По данным Knight Frank, базовые арендные ставки в 2010 году (исключая OPEX и НДС) составляли:

- класс A: $500 - 1 100 за м²/год (в премиальных локациях $900–1 200),

- класс B+: $350 - 550,

- класс B: $200 - 395.

Это официальный диапазон, отраженный в профильном отчете за 2011 год, который суммирует состояние рынка 2010-го.

На рубеж 2011-2012 гг. Knight Frank фиксирует средние уровни около $830 за м²/год для класса A и $480 для класса B - стабильность после посткризисного восстановления. Эти «опорные цифры» корректнее использовать для сравнений, чем устные предания о «тысячах долларов за B в 2010-м».

Экономический рост сделал «квадратные метры» главным источником дохода. Ставки аренды росли, а малые собственники чувствовали себя защищённо.

Ставки аренды офисов (Москва)

Рынок жил «коридорами ставок». К 2021 году прайс уже считался в рублях, уровни достигали 17-26 тыс. ₽/м²/год.

2010-е: смена парадигмы и «ночь длинных ковшей»

В феврале 2016 года город за одну ночь демонтировал порядка 100 павильонов и киосков вблизи станций метро. В международной и российской прессе это событие закрепилось как “Night of the Long Shovels”; приводились числа 97-104 объектов, а также уточнения, что часть собственников имела на руках судебные решения, но конструкции признали «самовольными». Для малого бизнеса это стало сигналом: административная воля и градостроительные регламенты превыше статуса «давно стою и плачУ».

Параллельно усилились контрольные ведомства (в т.ч. ГИН, ДГИ), а инструмент «сохранения» - возможность оставить объект за штраф - оказался компромиссом, не меняющим тренд на упорядочивание уличной коммерции и «разуплотнение» киосковых полей.

2020-е: централизация через реновацию и КРТ

Реновация: масштаб и темпы

Официальные сводки дают возможность «пощупать» масштаб. Так, к 7 ноября 2022 года город сообщил о 127 снесённых домах, 163 завершённых расселениях и 278 домах в стадии расселения. В августе 2023 года уточнялось: 127 домов демонтированы с начала года при годовом плане 250 - 50% плана. В 2024 году демонтировали 216 расселённых домов; суммарно за время действия программы - «более 560» (формулировка города). Это непрерывный процесс с нарастающей динамикой.

КРТ: новая архитектура рынка

КРТ охватывает весь город и формирует единый язык решений: участки множеством постановлений включаются в воронку «планирование → ППТ → реализация». На 10 июня 2024 года сообщалось о 236 проектах КРТ в 114 районах Москвы; инвестиции - 17,3 трлн ₽ и градостроительный потенциал свыше 52 млн м² недвижимости (не только жильё). На 27 мая 2024 года город отдельно акцентировал «52+ млн м² и 763 тыс. рабочих мест». К концу 2025-го парк проектов расширяется: в агрегированной повестке встречаются оценки до 336 площадок на разных стадиях проработки и реализации. Ключевое - масштаб и повсеместность.

Отдельно стоит отметить запуск официального портала КРТ с картой и карточками проектов - это важнейший инструмент мониторинга для бизнеса.

Масштаб программы реновации

• План 2017 года: 7 934 дома, 1,6 млн человек.

• На 07.11.2022: 127 домов демонтированы, 163 расселены, 278 - в процессе.

• На 2024 год: более 560 домов демонтировано.

Программа охватывает десятки округов и продолжает набирать обороты.

КРТ

КРТ в цифрах (Москва)

Масштаб КРТ впечатляет: за год число площадок выросло на треть, градостроительный потенциал перевалил за 68 млн м².

Правовая рамка: новый закон о МСУ

Федеральный закон № 33-ФЗ от 20.03.2025 «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» принят. Закон вводит единый срок полномочий для должностных лиц муниципалитетов - 5 лет.

Закон задаёт рамки для возможного перехода к одноуровневой системе местного самоуправления и перераспределения полномочий между муниципалитетами и субъектами РФ. Аналитики отмечают, что эти изменения могут усилить концентрацию компетенций на уровне субъектов и способствовать сближению муниципального и регионального уровней при реализации крупных программ вроде КРТ.

Рынок сегодня: корректные ряды ставок и структура спроса

Чтобы обсуждать «надёжность» недвижимости, нужно смотреть на сопоставимые временные ряды. За последние годы профильные отчеты дают устойчивую картину:

• Офисы, класс B (Московский рынок): запрашиваемые ставки на конец 2021 года - около 17 556 ₽/м²/год; класс A - 25 827 ₽/м²/год (без НДС и OPEX). В Q3 2020 уровни сопоставимы: 16 712 ₽ (B) и 25 305 ₽ (A). Это «новая нормальность» рублёвых ставок после дедолларизации прайсов.

• Склады (класс A, Московский регион): резкий рост ставок после 2022 года на фоне дефицита качественного предложения и рекордных сделок. По NF Group: средневзвешенная ставка достигла ~7 500 ₽/м²/год triple net к концу 2023 года; внутри МКАД диапазон 10 500–12 500 ₽. Прогноз на 2024: по спекулятивным проектам возможен выход >12 000 ₽. Николиерс даёт градацию по удалённости: ~8 750–14 500 ₽ в год (зависит от расстояния от МКАД). Тренд подтверждается отраслевыми дайджестами.

Вывод: офисный B-сегмент в рублях выглядит стабильным, но зависимым от гибридной занятости; складской сегмент - бенефициар e-commerce и импортазамещения, но уже в высокой точке цикла.

Склады: бенефициары новой экономики

E-commerce и импортозамещение сделали склады ключевым сегментом.

Складская недвижимость (Москва и МО)

В 2010 году запас превышал 6 млн м². Ставки в 2021 г. были около 5 000 ₽/м²/год, к 2023 - ~7 500 ₽, к 2024 - 11-14 тыс. ₽, а в лучших локациях внутри МКАД доходили до 15-18 тыс. ₽/м²/год.

Внешние потрясения: COVID-19 и санкции 2022 года

Пандемия ускорила переход на гибридные форматы: падение поглощения, уступки арендаторам, «подсъём» площадей. К концу 2021 года рынок восстанавливается, но именно в гибриде (не в полном офлайне), что зафиксировано в отчётности (уровни ставок и структура ввода). Санкции 2022 года, закрыв дешёвый внешний капитал и логистику, усилили роль местного финансирования и города как «мегазастройщика» через КРТ/реновацию, а также переключили спрос на складскую функцию и «промресурсы».

COVID-19 вызвал рост вакантности:

• 2020 г.: A - 11,7%, B - 6,1%.

• 2022 г.: A - 12,8%, B - 6,9%.

Санкции 2022 года ограничили доступ к капиталу, усилив роль города как главного застройщика.

Сравнения: Петербург и зарубежные мегаполисы

• Санкт-Петербург демонстрирует схожие колебания офисных ставок и повышенную долю арендных стимулов в периоды слабого спроса; однако политика точечных сносов уличной коммерции была менее «шоковой», чем московская кампания 2016 года.

• Нью-Йорк/Лондон исторически совмещают централизацию планирования (zoning, borough councils) с налоговыми/планировочными льготами для малого бизнеса (community benefits, tax relief), что смягчает «вымывание» малого формата - контраст с московской моделью «жёсткой сетки» регламентов.

Что это значит для владельцев и инвесторов

1) Малые объекты - зона концентрированных рисков

Риски - административные, транспортно-пешеходные (перенастройка потоков) и рыночные (смещение спроса). Прецедент 2016 года показал: юридическая «обшивка» объекта (договоры, коммунальные подключения) не гарантирует сохранность конструкции при коллизии с градостроительными решениями.

2) Большие игроки - бенефициары регламентов

КРТ и реновация предполагают длинные обязательства, капиталоемкость и управляемый риск - это язык, комфортный крупным застройщикам и холдингам. По данным города: 236 проектов (на середину 2024-го) с триллионными инвестициями и десятками миллионов м² - экосистема, где «соразмерность» участника имеет значение.

Практические рекомендации

A. Где риск КРТ выше

Фокус - бывшие промзоны и «неэффективно используемые» участки во всех округах; официально подтверждены десятки площадок в СЗАО/ЗАО/ЮВАО и др. Примеры: Западный округ - серия площадок с градпотенциалом ≈0,55 млн м², ЮВАО - комплексная реорганизация 14 участков (Серп и Молот, Южный порт, Грайвороново и др.). Для адресной проверки - карта проектов и новости КРТ.

B. Как мониторить «горячие» зоны

1. krt.mos.ru - карта проектов и новости; фильтры по статусам «В реализации / Планируется».

2. stroi.mos.ru - официальные сводки реновации/КРТ (сносы, ППТ, рабочие места, м²).

3. mos.ru / DGI - проекты решений по КРТ, архивы ППТ, граддокументация.

4. Публичная кадастровая карта (Росреестр) и ЕГРН - проверка прав и ограничений (зоны с особыми условиями использования).

5. Публичные слушания / ППТ - участие в обсуждениях до утверждения планировок (снижение регуляторной неопределенности).

C. Юридическая защита собственника

- Формировать досье на объект: правоустанавливающие, градостроительные планы, красные линии, режимы охраны.

- При КРТ/изъятии - ориентир на рыночную компенсацию (ЖК РФ, Земельный кодекс), независимая оценка, оспаривание кадастровой стоимости; при необходимости - оспаривание решений в арбитраже.

- Учитывать новый контур МСУ: после вступления в силу 33-ФЗ (19.06.2025) коммуникация по проектам укрупняется; важно выстраивать процессы «на уровне субъекта», а не только района.

D. Стратегии вместо «сидеть на арендной ренте»

- Консолидация малых объектов под управлением одной УК → эффект масштаба, профессиональное сопровождение, единая юридическая позиция.

- Партнерство с городом: участие в конкурсах по КРТ, совместные проекты редевелопмента (требуют капитала и комплаенса, но дают «входной билет» в новую логику).

- Переупаковка функций: от уличной розницы к «сервисным» форматам (последняя миля, тёмные кухни, гибкие офисы) - с учетом транспортной модели района и ПЗЗ.

- Диверсификация: перераспределение между офисом/складом/апартаментами с оценкой капиталоёмкости и срока окупаемости.

«Малый квадрат» в Москве утратил роль защитного актива: то, что раньше считалось подушкой безопасности, теперь всё чаще оборачивается обременением.

Московская недвижимость прошла путь от интуитивной свободы к регламентированной централизованной модели, где малая собственность оказалась в зоне наибольшего регуляторного риска. Рынок не «убран» - он перестроен. КРТ и реновация стали универсальным языком развития: миллионы квадратных метров, сотни площадок, триллионы инвестиций, которые структурно благоприятствуют крупным игрокам. Малому собственнику для выживания нужны не только «удачный адрес» и «исторический поток», а капитал, юридическая грамотность и работа в регламенте - от карты КРТ до процедур ППТ и оспаривания изъятий. Иначе «малый квадрат» перестает быть «подушкой» и становится обязательством.

Источники ключевых фактов (выборка)

• Офисы: ставки Knight Frank - 2010 (диапазоны по классам) и 2020–2021 (рублевые уровни). Knight Frank+2Knight Frank+2

• Склады: рыночные ставки и динамика 2023–2024 (NF Group, Nikoliers, Forbes-RU обзор рынка). Форбс+3KF Expert+3KF Expert+3

• «Ночь длинных ковшей» (масштаб демонтажа). ABC News+2The Moscow Times+2

• Реновация: сносы/расселение (официальные сводки 2022–2025). stroi.mos.ru+3stroi.mos.ru+3stroi.mos.ru+3

• КРТ: число проектов, площадь, инвестиции, рабочие места; официальный портал КРТ. krt.mos.ru+3Москва+3stroi.mos.ru+3

• Закон № 33-ФЗ: текст, публикация, дата вступления, ключевые положения (курс на одноуровневую систему МСУ). Публикации+2КонсультантПлюс+2